司法書士法人 小笠原合同事務所│司法書士・行政書士・土地家屋調査士

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不動産登記の必要性

 
本来契約というのは当事者の「売りましょう」「買いましょう」という意思表示があるだけで、成立します。
 
契約書等の書面すらいらない、というのが法律上の建前です。
しかし現実は、不動産を買えば契約書を作るし、法務局に出向いて所有権が移転したことを公示するための登記も行います。
この理由は登記をしなかった場合は、自分がその不動産の所有者であることを他人に主張することができないからです。

他人に主張する内容としては、例えば、「この家は私が所有する不動産です」「この土地は当社の担保として預かっております」などです。
 
所有権や抵当権などの「権利」は目に見えないものです。しかし、これらの権利を登記という形にすることで、誰の目から見ても存在がはっきりわかるようになります。
このように不動産登記を行うことで、所有する権利を守ることができますし、安心して取引することもできるようになります。
 
 

  以下では具体例を用いて、登記の必要性をご説明いたします。


真山さんという人物が所有しているJR佐古駅近くの不動産を、
娘の新婚祝いのために購入してあげようとしている藤田さんという人物と、

老後を過ごすために購入を考えている松尾さんという人物が居たという設定で、事例をご紹介しましょう。
 
さて、藤田さんと松尾さんのどちらが所有権を得ることができるでしょうか。
これは、真山さんと先に取引した方ではありません。先に登記した方が所有権を獲得することになります。
 
(下記の図はイメージです。 似たような図を一緒に掲載しようと考えております 
参考:不動産登記専門サイトhttp://www.touki-shizuoka.com/)
 
 

不動産登記による権利獲得は早い者勝ち!

 
まず、真山さんが藤田さんに対して甲建物を売りました。
契約書もちゃんと取り交わしています。
 
しかし藤田さんとしては契約書があるからという事で安心して、
真山さん→藤田さんへ所有権が移転したという事実の登記を法務局に申請することを怠っていました。
 
実は真山さんは悪い人で登記簿上は自分がまだ所有権者なのをいいことに、
松尾さんをだまして松尾さんに対しても再度甲建物を売りました。(法律上、二重譲渡といいます。)
 
そして藤田さんより先に松尾さんに所有権移転の登記を行ったとします。
 
 
真山さんのこの行為は横領という犯罪なのですが、藤田さん,松尾さんから代金を二重取りして
満足を得た真山さんは通常姿をくらましてしまうでしょう。
 
 
さて、残された藤田さん、松尾さん間では、事実上真山さんに代金の返還請求をする事ができなくなった以上、
どちらが甲建物の真の所有者であるかにつきもめることになります。
 
 
不動産は価値の高いものなので、裁判になることもあるでしょう。
この場合、藤田さん、松尾さんのどちらが勝つのでしょうか?
 
 
一見契約を先に交わした藤田さんの方が優先するようにも思えます。
 
しかし所有権自体は契約だけで取得できるものの、二重に契約がおこなわれたような特殊事例において、
民法は契約の前後ではなく、登記を先に申請したものを優先しています。
 
結局答えとしては契約では後手にまわったにも関わらず、
先に登記を備えた松尾さんの方が勝ち、最終的な所有権者として確定することになります。
 
結局藤田さんは真山さんから代金も帰ってこない、不動産も取得できないという事で多大な損害を蒙ります。
 
不動産は高額のために上記の真山さんのような詐欺をする人が後を絶ちません。
そこで自分の財産を守るためにも不動産を買ったときはしっかり登記をするようにしないといけません。
 
このように、登記に関して知識がないために、こういったトラブルに巻き込まれる例もあります。
    
そうならないためにも、不動産の登記はしっかり行いましょう。
 

不動産登記の種類

 

所有権保存登記

住宅などを新築した人が、一番最初にする所有権についての登記を、所有権保存登記と呼びます。
 
保存登記は、「最初の登記」というわけです。この所有権保存登記を施すことで、その所有者が自分であることを第三者に対し主張できることになります。
 
ただ建物の所有権保存登記を施すには、土地家屋調査士による「建物表題登記」が完了している必要があります。
 

所有移転登記 (土地、建物を売買した場合)

 
家や土地を購入したら、必ず「所有権移転登記」をしなければなりません。
 
これは「この不動産は自分のものである」と公示するためのもので、1番大切 な手続きなのです。
 
もしこの申請を行わずに第三者が所有移転登記をしてしまった場合、その家や土地は第三者のものとして公示され、
 
自分のものであると証明するには大変な時間と労力を費やすことになってしまいます。
 

所有移転登記 (土地、建物を相続した場合)

 
年間110万円(非課税枠)を超えた額の贈与を受けると、贈与税が発生します。
 
贈与する相手や時期、条件によって予想以上に高額になることもあれば、特例によって減額又は無税になることもあります。
 

所有移転登記(土地、建物を贈与した場合)

 
身内や親族の方などが亡くなられた場合、通常は法律に定める通りに「相続人」が財産を相続します。
 
またその他にも遺言書や話し合い(遺産分割協議)に よって相続人が決められることもあります。
不動産の名義変更は相続の中でもっとも重要であり、トラブルを起こしやすいものです。必ず手続きをするようにし ましょう。
 

抵当権設定登記・抹消登記 

 

抵当権設定登記(お金の貸し借りで、土地、建物を担保にしたとき)

                                               
住宅ローンなどでお金を借りたとき、家や土地を担保とするために必要な手続きです。
 
 

抹消登記(ローンを返済し、担保権を抹消する場合)

家や土地を担保に借りたお金を完済したとき、抵当権を抹消するためにする手続きです。
住宅ローンを完済した場合に行われるのが一般的です。手続きをご依頼される場合には、金融機関から渡された書類一式をお持ち下さい。
 
足りないものがあれば当事務所でお作りします。金融機関から渡される書類の中には、有効期限のあるものがあります。
 
金融機関から書類を受け取ったら、出来るだけ早く手続をして下さい。有効期限が設定されており、その期限を過ぎてしまいますと追加の費用が必要となります。
また手 続をしないでいる間に金融機関の合併などの再編があると簡単には抹消できなくなってしまいます。
 

所有権登記名義人表示変更登記(不動産の所有者等の住所や氏名に変更があったとき)

 
建物を所有する名義人の住所が変更されたり、結婚・離婚等をなさって、名義人の氏名が変更した場合などに行う登記です。
 
この登記は、義務化されていませんので、登記簿の住所と違う住所地に名義人が住んでいても違法にはなりませんが、
 
不動産を売買したり、抵当権を設定する場合には、必ず所有権登記名義人表示変更登記をする必要があります。
 
この所有権登記名義人表示変更登記が必要になる場合は、大きく分けて以下の3つが考えられ、各手続きによって必要書類が違いますので、ご確認ください。
 
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